Investir dans le parking : attention aux charges de copropriété

Attention à ne pas sous-estimer les charges de copropriété́ lors de votre investissement dans un parking

Rédigé à Lille le 01 August 2022

L’erreur numéro 1 classique du débutant est de ne pas y prêter attention alors que c’est un paramètre crucial pour être rentable. Les charges peuvent être très variables d’une copropriété́ à l’autre. De 5 € par mois pour un petit emplacement biscornu où garer au maximum un deux roues en biais, à plus de 50 € par mois pour un parking avec un monte- voiture perfectionné.

Sur une place en copropriété́ sous un immeuble d’habitation, les charges sont en moyenne entre 15 et 20 € par mois. Je déconseille fortement d’acquérir des places de parking si les charges mensuelles sont élevées, à savoir au-delà̀ de 30 € par mois.

Méfiez-vous, demandez systématiquement au vendeur ou à l’agent immobilier de vous fournir les trois derniers appels de charges avant de formuler votre offre d’achat. Si, par négligence, vous faites confiance au montant déclaratif que votre interlocuteur vous donnera, il y a fort à parier que le véritable montant sera plus élevé́.

En effet, un vendeur a tout intérêt, pour vendre plus facilement sa place, à ne pas mettre en avant l’argument des charges si celles-ci sont anormalement élevées.

Avec l’expérience, il m’est facile de flairer une copropriété́ aux charges élevées par la présence d’un monte-voiture plutôt que d’une rampe d’accès. Un immeuble de standing avec gardien peut alourdir le montant des charges.

Je vais vous raconter une anecdote. J’ai un jour été étonné́ de voir qu’une place de parking, près de la place de l’Etoile à Paris, était à vendre à un prix anormalement bas pour un quartier aussi prestigieux (autour de 20000 € au lieu de 50 000 € environ dans le quartier). Me rendant rapidement sur place pour une visite, je découvre avec étonnement qu’il dispose d’un monte- voiture très sophistiqué comme je n’en avais jamais vu auparavant. Le principe est simple : sur le tableau de contrôle digne d’un film de science-fiction, vous sélectionnez le numéro de votre emplacement et le monte-voiture vous y dépose de manière chirurgicale. On se croirait dans un labyrinthe ou un parc d’attractions. Au-delà̀ des pannes à répétition et du côté anxiogène pour le locataire d’un tel système, les charges sont atrocement élevées et viennent plomber la rentabilité́ et le cash-flow d’un tel parking.

Faisons un rapide calcul :

       Prix de la place :20000 €

       Prêt sur 20ans au taux de 1,8 %, soit un total de 23200 €

       Montant de votre mensualité́ : 122 €/mois, dont assurance : 7 €/mois

       Cout total du crédit : 6 021 €, dont assurance : 1 578 €

 

Ce qui nous donne :

       Mensualité́ de crédit : 122 €/mois

       Charges : 50 €/mois

       Taxe foncière au prorata : 10 €/mois
Bilan :

       Charges : 182 €/mois

       Loyer : 150 €/mois

       Cash-flow négatif : -32 € par mois

 

     Donc avant impôts, il faudra sortir 32 € de votre proche ! Si le parking disposait d’une rampe et non d’un monte-voiture couteux à entretenir, le cash-flow serait cette fois-ci positif. Avec 15 € par mois de charges, on serait à 147 €.
Ce rapide exemple illustre combien le montant des charges de copropriété a une incidence sur la rentabilité́ d’un parking. L’investisseur inexpérimenté́ se focalisera uniquement sur le prix d’achat, lorsque l'investisseur aguerri étudiera avec soin en priorité́ les charges.
Parmi mes places les plus rentables, certaines ont été achetées au prix du marché́, mais les charges faibles et l’emplacement très recherché me donnent une rentabilité́ à deux chiffres.
Méfiance donc. Une place anormalement peu chère cache souvent une mauvaise surprise comme des charges disproportionnées. Les propriétaires ou les agents immobiliers qui ont ces places sur les bras se garderont bien de s’épancher sur le sujet. D’où l’intérêt de faire une phase découverte détaillée en posant un maximum de questions avant la visite afin d’éviter de se déplacer pour rien.
Mieux vaut acheter une place un peu au-dessus du prix du marché́ mais aux charges très faibles qu’une place en dessous du prix du marché́ qui cache des charges très élevées.

 

Alexandre Lacharme

Auteur : Alexandre Lacharme

Extrait du livre "Investir dans les parkings"

En savoir plus sur https://www.alexandrelacharme.com/

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