Comprendre les avantages et les inconvénients de la SCI

Rédigé à Lille le 01 August 2022

La société́ civile immobilière a le vent en poupe en France. En 2018, 78 000 Français en ont créé́ une. Par défaut soumise au régime de l’impôt sur le revenu, elle peut en option être soumise à l’impôt sur les sociétés.

Pour se faire la main lors des premières acquisitions, achetez donc en nom propre.

Lorsque vous serez à l’aise avec toutes les étapes de l’achat et de votre marché, si vous souhaitez accélérer en professionnalisant votre activité́ d’investisseur immobilier parking, vous serez contraint tôt ou tard de basculer en société́. Tout dépend donc de votre profil, de vos revenus et de vos ambitions.

Une fois de plus, mon conseil est ici de diversifier vos modes de détention. Commencez par acheter en nom propre pour comprendre le mécanisme puis, si vous souhaitez accélérer, passer en SCI à l’IS lorsque vous serez plus aguerri.

Ne succombez pas non plus à la mode des SCI et holdings en nombre si vous n’en avez pas besoin. Vous risqueriez de vous perdre en vous retrouvant avec une usine à gaz qui consommera ce que j’appelle votre « bande passante mentale » sans parler de votre trésorerie qui risque de connaitre une sérieuse cure d’amaigrissement. Si vos investissements restent un « à côté »,

C’est d’ailleurs ce que je craignais et c’est pourquoi j’ai mis six ans à basculer en société́.

Pour arbitrer sur le bon mode de détention à choisir lors de vos prochaines acquisitions, je conseille d’avoir une vision à trois niveaux :

1. Vision : court terme (débutant) ;

2. Vision : moyen terme (intermédiaire) ;

3. Vision : long terme (avancé).


1.
Vision : court terme (débutant)


Objectif : je souhaite jouir de revenus passifs utilisables au quotidien.
Dans ce cas, ne cherchez pas longtemps, c’est la détention en propre qu’il vous faut.
Chez le notaire, c’est vous qui achèterez le parking et non votre entreprise.
Vous paierez vos impôts fonciers en tant que personne physique et percevrez les loyers de vos locataires que vous pourrez utiliser à des fins personnelles immédiatement.
Vous devrez viser le cash-flow positif, à savoir un différentiel de trésorerie positif entre vos charges (crédit sur le parking, charges de copropriété́, taxe foncière) et l’encaissement des loyers.
Si après encaissement moins déduction des charges et impôts, il vous reste 100 € par exemple, ce cash-flow positif de 100 € viendra s’ajouter à vos revenus.

 

 

2. Vision : moyen terme (intermédiaire)

 

Objectif : je souhaite à la fois jouir de revenus immédiats mais également faire travailler mon argent au sein d’une société́.
Dans ce cas, vous pouvez acheter à la fois en propre, mais également en SCI à l’IS.

C’est une situation raisonnable qui intervient souvent à mi-parcours dans la vie d’un investisseur.

Vous avez en portefeuille à la fois des places en direct qui génèrent du cash-flow chaque mois et viennent donc vous enrichir à titre personnel, mais vous avez également des places en société́ où la trésorerie vient s’accumuler sur les comptes de votre SCI à l’IS. Cet argent, vous n’y touchez pas. En quelque sorte, vous encapsulez un patrimoine qui grossit et génère des bénéfices au sein d’une structure qui ne vient pas s’ajouter et alourdir votre imposition à titre personnel.

Vous jouez donc sur les deux tableaux, vous vous enrichissez immédiatement à titre privé et faites grossir votre patrimoine à plus long terme en société́.

 

3. Vision : long terme (avancé)

Objectif : je n’ai pas besoin de revenus passifs immédiats et souhaite constituer un patrimoine professionnel conséquent que je transmettrai de manière optimisée à mes héritiers.

Vous souhaitez développer un patrimoine conséquent sur le long terme.

Utile si vous avez déjà̀ des revenus passifs en nom propre ou un emploi très rémunérateur qui vous permet de ne pas avoir besoin de plus de revenus chaque mois.

Utile si vous souhaitez investir à plusieurs ou constituer votre petit empire immobilier.

L’avantage, c’est que peu importe l’ampleur de vos investissements et bénéfices, cela n’aura aucun impact sur vos impôts sur le revenu. Vous pouvez très bien avoir une imposition très faible à titre personnel et faire de gros bénéfices encapsules au sein de votre ou vos SCI.

Par ailleurs, la SCI permet une transmission moins couteuse qu’en direct. Elle permet notamment de démembrer ses parts sociales en conférant la jouissance (l’usufruit) aux parents par exemple et en transmettant la nue-propriété́ aux enfants.

Si vous comptez accumuler un patrimoine important et le transmettre à vos héritiers, la SCI vous permet donc d’éviter les frais de succession des particuliers puisqu’ils hériteront des parts sociales de la SCI. Les frais de mutations seront donc calculés sur la valeur des parts sociales et non sur la valeur du bien immobilier.

 

Alexandre Lacharme

Auteur Alexandre Lacharme

Extrait du livre "Investir des les parkings"

En savoir plus sur https://www.alexandrelacharme.com/

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